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        黑马易商的隐秘扩张术 成为外资眼中的宠儿

        来源:中国房地产报 日期:2014-06-17 16:20:02

        与同样位于上海的物流地产商宇培集团相比,物流地产新星上海易商集团有着不一样的成长背景,但相似的是,从去年开始,这两家物流地产企业相继成为外资眼中的宠儿。

         

        529日,易商在其网站公布,荷兰最大的养老金基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司(下称荷兰汇盈)将向易商投资至多6.5亿美元,获得易商约20%的股权,并和易商共同组建一家合资公司,在全国范围内开发、持有并运营标准化、现代化的物流地产。

         

        相比较宇培两轮共4.5亿美元的融资,易商仅靠荷兰汇盈这一次融资便超越宇培,成为今年产业地产领域最大的一笔境外融资。

         

        2011年仅有5万平方米仓储物业的规模到如今150万平方米的项目面积,一家名不见经传的物流地产企业如何在短短3年内实现30倍的发展,其背后的隐形力量又在其中扮演着何种角色?

         

        定位高端

         

        目前,易商的业务主要位于上海、北京、广州等一线城市辐射区域和部分二线城市,在建和运营的物业面积已达到150万平方米。

         

        自成立之初便精准定位于高端物流地产领域,这对于一家2011年仓储面积仅为5万平方米的企业来说着实难以想象,但是其背后隐秘的股东将这一切变为可能。

         

        2011年,美国大型私募基金华平投资与孙冬平、沈晋初合作共同创立了上海益商仓储服务有限公司,即后来的易商集团

         

        根据公开资料,华平投资于1994年进入中国,是来华最早的全球私募投资集团。在中国已累计投资80多家企业,其中不乏有国美电器、哈药集团、汇源果汁、红星美凯龙等内地行业巨头。

         

        目前,华平投资集团已募集了13只私募股权基金,在35个国家的675家企业中累计投资了450多亿美元,其于近期和易商承诺提供第三笔股权投资。截至目前,华平在易商的投资及承诺投资总额已超过2亿美元。

         

        而公司联合创始人及首席执行官沈晋初在联合创办易商之前,曾担任普洛斯中国的高级副总裁,投身房地产及物流行业超过10年。

         

        有了畅通的资金通道和丰富的行业经验,易商自成立之初便将自身的物流地产业务定位于鲜有国内企业涉足的高端仓储上,便成了水到渠成的事。

         

        宇培集团首席运营官潘乃越告诉中国房地产报记者:易商的物流地产这几年发展速度非常快,做得不错。

         

        资产倍增

         

        在获得荷兰汇盈融资之后,沈晋初公开表示:在这个行业里面,目前第一位是普洛斯,第二位就是易商和嘉民。我们三家在中国内地在签和开发完的面积上相差不大。

         

        而在世邦魏理仕5月发布的一份物流地产报告中,普洛斯以全国市场占有率56.9%排名第一,宇培以全国市场占有率4.5%排名第六,易商以4.2%的市场占有率排名第八。潘乃越告诉中国房地产报记者,2004开始做物流地产的宇培,至今在建和已运营项目总面积120万平方米,固定资产规模为40亿元。

         

        如果6.5亿美元融资全部到位,占到易商20%股份的话,这就意味着其资产总量已经达到200亿元人民币。” 潘乃越告诉中国房地产报记者,但最终荷兰汇盈能投到多少还有待观察。

         

        即使如此,易商对于外资的吸引力仍是毋庸置疑的。公开资料显示,荷兰汇盈是一家荷兰养老基金投资管理公司。荷兰汇盈为养老基金及其450万活跃及退休参与者(占超过30%的荷兰集体养老计划)管理资产。截至20144月,荷兰汇盈管理的资产规模达3590亿欧元。

         

        养老基金作为海外的低息资金,例如美国养老基金的资金利息低至1%~2%,这对物流地产这种持续性租金回报模式来说非常有利。戴德梁行中国区工业及物流部主管苏智渊对中国房地产报记者分析。

         

        而除了今年获得荷兰养老基金至多6.5亿美元融资之外,早在20131212日易商就已和高盛达成一项贷款融资协议。根据协议,高盛会在未来向易商提供总额为1.2亿美元的贷款。

         

        据易商董事长孙冬平透露,迄今为止,易商已经成功募集10多亿美元的股权融资。加之项目开发融资,该公司已坐拥数十亿美元的总资金规模。

         

        对于外资的青睐有加,华平董事总经理周知解释称:受国内消费拉动和仓储设施供应不足的因素影响,客户对高质量的仓储物流设施及服务的需求仍然在不断增长,这成为外资不断加码的原因

         

        专注电商

         

        与宇培仓储物流发迹于伊藤忠系、西门子、苏宁电器等传统客户资源不同,细看易商的客户资源不难发现,从亚马逊、京东、一号店到凡客、新蛋和H&M,电子商务的仓储需求占据了易商物流地产项目的半壁江山。

         

        除了目前在全国范围内在建和已经运营的项目外,在未来的18个月中,易商计划还将投入30亿元人民币为电子商务及零售业建成100万平方米的专业运营及仓储中心。

         

        沈晋初表示,与普洛斯和嘉民等物流地产商相比,易商的特点是客户相对集中度较高,客单规模比较大,单一客户的租赁面积都比较大。

         

        “2009年我们一个主要电子商务客户曾签下一座仓库中3000平方米的空间。如今,我们为同一个客户量身打造了大约13.5万平方米的仓库。沈晋初介绍。

         

        同时值得注意的是,目前易商是京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴,易商和京东的签约面积已达到26万平方米。一向标榜自建仓储的京东,选择易商作为其第三方仓储合作方,除了自身业务的考虑外,易商的电商仓储专业提供商的角色或是一个重要因素。

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